서문 - 당연한 이야기 ９

제1장 일본 부동산 폭등의 전초전
1. 일본의 무역흑자 ３３
2. 일미 무역전쟁 ４７

제2장 본격적인 버블경제
1. 부동산 버블의 신호탄 플라자 합의 ６７
2. 금리인하정책 ８１
3. 부동산 폭등 ９１
4. 엔화의 저력, 해외 부동산과 명화로 확장 １０４

제3장 버블 붕괴의 원인
1. 1989년에 도대체 어떤 일들이 있었나? １１７
2. 국제환경의 변화 １３３
3. 인구구조의 변화 １４２
4. 사라져가는 거품경제 １５７

제4장 일본 부동산 폭락 후 이야기
1. 지방 소멸 １６９
2. 은행 소멸 １８４
3. 금융개혁의 재편 ２０２
4. 지금은? ２２１

제5장 한국 이야기
1. 한국 사회의 ‘이생집망’ ２３１
2. 일본과는 상황이 다르긴 하다. 그러나 ２３８
3. 5천만 부동산업자 ２４９
4. 한국의 가계부채 ２５４
5. 저출산 고령화 문제 ２５９
6. 부동산 폭등은 시장 실패다 ２６３
7. 한국 부동산의 미래 ２６９

- 후기 - ２７８

한국의 부동산은 일본의 부동산 폭등과 유사한 점이 있다. 우리가 일본 부동산과 유사한 점은 은행 빚으로 쌓아 올린 부동산 자산이 언젠가 무너질 것 같은 불안감을 안고 있다는 점이다. 《부동산 버블 붕괴는 어쩌다 시작되었나》에서는 불안하게 숫자를 바라보기보다는 일본의 자산 버블 폭락을 살펴보면서 대한민국의 10년 뒤 부동산을 모색해보고자 한다.

한국의 부동산은 비금융자산이 차지하는 비율에서 65%를 차지한다. 가계 자산의 80% 비금융자산 중에 65%를 차지하기 때문에 한국의 부동산은 서민경제에 미치는 영향이 크다. 서민경제를 흔드는 부동산은 정부정책을 비웃듯 천정부지로 오르는 아파트 가격이 급락과 급등을 반복할 수 있다. 부동산 등 자산가치가 하락하면 소비 심리가 얼어붙어 실물경제가 침체되는 악순환이 반복되는데, 이는 일본의 자산 거품붕괴가 대표적인 사례이다.

일본은 개인보다는 법인과 기업이 주도하여, 부동산 시장이 짧은 기간에 폭등하고 폭락하였다. 1990년 초부터 자산가치가 하락하자 일본 국민의 소비 심리가 위축되고 기업은 투자의욕이 저하되었다. 위축된 경제상황은 1990년 초부터 2002년에 이르기까지 자산가격 하락이 1,500조 엔에 달하여 일본의 불황을 ‘잃어버린 10년’이라고 칭한다. 그러나 일본이 잃어버린 건 자산만이 아니라 경제활동 주역들의 심리적 위축이다.

우리가 일본의 부동산 버블 현상을 살펴보면 현재 우리나라 부동산 시장에 대한 흐름을 예측하고 대비할 수 있다. 현재 한국은 급속한 인구 감소와 저성장세가 지속되는 상황에서 10년 뒤 대한민국의 경제를 살펴보지 않을 수 없다. 일본의 버블 발생이 어떤 결과를 초래했는지 우리나라는 어떻게 대처해야 하는지를 상세히 살펴봄으로써 일본을 교훈 삼아 정부의 적극적인 대응 정책 등 경제 상황에 대처할 수 있어야 하는 것이다.

《부동산 버블 붕괴는 어쩌다 시작되었나》는 일본의 버블 붕괴된 부동산을 통하여 향후 우리나라의 부동산 안정을 위한 정책적 대응 방안을 모색하고자 한다. 제1장 ‘일본 부동산 폭등의 전초전’, 제2장 ‘본격적인 버블경제’, 제3장 ‘버블 붕괴의 원인’, 제4장 ‘일본 부동산 폭락 후 이야기’를 통해 일본 장기불황을 살핀 뒤에 제5장 ‘한국 이야기’로 끝맺는다.